장기전세주택이란?
장기전세주택이란 월 임대료를 지불하지 않고 전세계약 방식으로 공급되는 공공임대주택을 말합니다. 장기전세주택은 전용면적이 85제곱미터 이하인 것은 국민임대주택 규정을 준용하므로 국민임대주택과 유사한 측면이 있으나, 국민임대주택과 달리 월 임대료 없이 임대보증금만 납부하면 됩니다.
서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 장기전세주택 공급을 확대합니다. 교통 인프라가 우수한 역세권에 대한 고밀개발을 유도해 고품질 장기전세주택 공급물량을 확보한다는 전략을 가지고 있습니다. 이를 위해 시는 <역세권 장기전세주택 건립 운영기준>을 개정하고 6월 30일부터 시행에 들어갔습니다.
‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업입니다.
이번 <역세권 장기전세주택 건립 운영기준>의 개정방향은 크게 공급 확대를 위한 기준 완화, 현실에 맞지 않거나 명확하지 않았던 제도의 합리적 개선 두 가지입니다.
개정방향
1. 공급 확대를 위한 기준 완화
2. 제도의 합리적 개선
공급 확대 기준 완화 주요 내용
준주거지역 용적률 완화
- 35층 일률적 층수규제 폐지
- 채광창 이격·인동거리 완화
- 1차 역세권 범위 완화 기간 연장
- 사업대상지 확대
- 준주거지역 비주거 비율 완화
합리적 제도 운영을 위한 개선 내용
- 용적률 적용체계 개선
- 정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용
- 커뮤니티 지원시설 설치기준 개선
- 특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화
- 전용면적 확대
준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화
일률적 35층 규제 폐지로 공급물량 확대
공급 확대를 위해 ‘역세권 장기전세주택’ 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(*준주거지역)까지 완화하고, 일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수 규제를 폐지합니다. 용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리는 최대 2배까지 완화하게 됩니다. 다만, 주변지역 일조, 도시경관 훼손 등을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관 시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의에서 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획입니다.
고밀개발이 가능한 ‘1차 역세권 범위’ 완화 규정(250m→350m)은 당초 올해까지만 적용하기로 했으나, 2024년까지 2년 더 연장하기로 했습니다.
역세권 장기전세주택 사업 대상지도 확대합니다. 기존에 사업대상지에서 제외됐던 ‘준공업지역’은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해집니다. 또한 주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우엔 사업이 불가능했지만, 앞으로 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서는 사업이 허용됩니다.
준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율은 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮추게 됩니다. 용적률 적용체계 등 제도 합리적 개선, 정비구역 해제지역에서 재개발사업 추진 허용합니다. 이와 함께 시는 용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높입니다.
현재는 사업방식이 다름에도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 ‘지구단위계획’의 용적률 체계를 따르고 있습니다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 ｢도시정비법｣에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 ｢국토계획법｣에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화됩니다. 정비(예정)구역 해제지역에서도 ‘도시정비형 재개발’ 방식의 사업 추진이 허용됩니다. 다른 역세권 사업이 해제지역에서 허용되고 있는 현실을 반영했습니다.
커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 ‘권장’ 설치로 개선합니다. 법적으로 설치해야 하는 주민공동시설과 용도가 겹치고, 지역사회에 꼭 필요한 시설은 공공시설로 기부채납 받을 수 있어 의무가 아닌 권장 설치로 개선했습니다. 이밖에 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2,400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했습니다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대합니다.
문의 : 주택정책실 전략사업과 02-2133-8149, 8239, 8240
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